خبرنامه وب سایت:
مرحله بعدی اطلاع کامل از وضعیت ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی انواع مختلفی دارند که قوانین ثبتی خاص خود را دارند. بنابراین خریدار یا مستاجر باید قبل از انعقاد قرارداد از نوع و وضعیت سند مطلع باشد. در صورت مشاهده نکته مبهم در مورد وضعیت سند مالکیت می توانید با استفاده از کد رهگیری ملک از طریق سامانه اداره اسناد و املاک کشور استعلام های لازم را انجام دهید.
ملکی که به فروش می رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا موسسه باشد و به اصطلاح ملک آزاد باشد. اگر مال در گرو یا رهن باشد در سند ملک قید می شود; بنابراین هنگام خرید ملک باید به آزادی سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، فروش ملک مشکل دارد. خرید و فروش خانه ای که با رهن بانکی یا توقیف شده توسط مقام قضایی باشد ممنوع است.
یکی از راهکارهای متداول حقوقی خرید و فروش مسکن رهنی و توقیف شده این است که خریدار برای پرداخت رهن و توقیف آن از فروشنده وکالت گرفته و بخشی از قیمت ملک را برای پرداخت وام و پرداخت وام و توقیف آن می‌داند. بدهی که منجر به توقیف شد. انجام مراحل رهن و حصر خانگی. در واقع خریدار به جای پرداخت تمام قیمت خانه به فروشنده، بخشی از آن را به شخص حقیقی یا حقوقی طلبکار می پردازد تا خانه را رهن و تصرف کند.
3- تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک
قبل از انجام معامله به تطبیق مشخصاتی از قبیل آدرس ملک، پلاک ثبتی، حریم چهارگانه و کد پستی و ... با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را داشته باشید. این مشخصات علاوه بر درج در سند و مبایعه نامه از مراجع ذیصلاح نیز موجود است.
4- مطالبه حساب مفاسا از فروشنده
قبل از فروش هر ملکی باید بدهی آن به ارگان های دولتی مانند شهرداری و سازمان مالیاتی پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی ها را پرداخت کند و بلافاصله حساب را به خریدار ارائه دهد. خریدار می تواند با استعلام از واحدهای مربوطه از صحت و اعتبار حساب اطمینان حاصل کند. همچنین در برخی موارد آپارتمان فروخته شده دارای معوقات شارژ و سایر مسائل مالی است. بنابراین توصیه می شود قبل از خرید خانه این موارد را مشخص و تعیین تکلیف کنید.
5- عدم پرداخت کل مبلغ فروش ملک در اصفهان
تا زمانی که طرف معامله بخشی از تعهدات خود را انجام ندهد، به همه تعهدات خود عمل نمی کنید. هرگز تا زمانی که ملک به طور کامل تحویل نشده است، به فروشنده پول را به طور کامل پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به صورت دریافت فیزیکی محل بلکه پس از ثبت سند نیز می باشد. همچنین به فروشندگان توصیه می شود در صورتی که کل مبلغ معامله را دریافت نکرده اند، به هیچ وجه ملک را تحویل ندهند.
در صورتی که پرداخت به صورت چک باشد، مطمئن شوید که چک از حساب مسدود شده صادر نشده باشد یا چک به سرقت رفته باشد و امضا جعلی نباشد. در هر صورت توصیه می شود فروشنده در صورت امکان چک صادره از حساب خریدار را با حضور وی دریافت کند.
توجه به این نکته ضروری است که در صورت پرداخت ثمن معامله با چک باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت چک فقط چک قابل مطالبه بوده و صحت معامله به قوت خود باقی است. بنابراین نمی توانید معامله را مختل کنید.
6- تعیین شرایط فسخ قرارداد
از آنجایی که در معاملات ملکی احتمال بروز اختلافات آتی زیاد وجود دارد، بهتر است شرایط فسخ برای هر یک از طرفین تعیین و به صورت کتبی در قرارداد درج شود تا از دردسرهای بعدی جلوگیری شود. شاید از خود بپرسید که فسخ قرارداد به چه معناست. فسخ عقد یکی از راههای اختیاری فسخ و فسخ عقد است; یعنی طرفین یا یکی از آنها حق دارند در مورد بقاء یا فسخ قرارداد تصمیم بگیرند.
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ «خیار» یا «خیار فسخ» می گویند. خیار در لغت به معنای اختیار و به معنای اختیاری است که شخص در فسخ معامله دارد. در واقع خیار حقی است که قانون به یکی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد در مواردی برای فسخ قراردادی که منعقد کرده اند داده شده است. این حق مستلزم توافق طرفین نیست. به عنوان مثال، اگر شخصی در قراردادی «خیار نقص» داشته باشد، بدون توجه به اینکه طرف مقابل موافق باشد یا نه، می تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند. به عبارت دیگر، فسخ عقد، بر خلاف انعقاد قرارداد، تنها مستلزم یک اراده است.
نویسنده : محمد حسین احمدی |